살다보면 당신 혹은 주변의 누군가가 거주하는 곳이 객관적으로 어느 정도 위치에 해당하는 곳인지 궁금할 때가 있다.
이럴 때 당신은 부동산 급지 정보를 참고할 수 있다.
이제부터 서울 및 수도권 부동산 급지 정보와 부동산 급지 정보 파악을 위해 당신이 기억해야하는 사항을 알아보자.
서울 / 수도권 급지 분류
서울권과 수도권에 대한 급지 분류 결과로 2023 서울 부동산 급지 지도와 석가머니 수도권 부동산 급지표가 있다.
위 자료들은 인터넷 검색엔진에서 해당 이름으로 검색하면 쉽게 찾아볼 수 있다.
아래 표는 2023 서울 부동산 급지 지도를 토대로 급지별 순서대로 지역명을 작성한 것이다.
(누가 봐도 해당 급지 분류를 인정하는 곳과 의견이 분분한 곳이 공존할 수 있지만 절대적 관점보다 상대적 관점에서 보면 된다.)
급지 (대분류) 급지 (세분류) 지역명
1 1.0 압구정
1.1 반포
1.2 청담
1.3 잠원
1.4 삼성, 대치
1.6 도곡, 역삼, 서초, 여의도
1.7 이촌, 한남
1.8 방배, 일원, 잠실, 성수
2 2.0 목동, 한강로, 신천
2.2 흑석
2.3 오륜
2.4 교남, 아현, 용강, 노량진, 옥수, 가락, 둔촌, 동판교
2.5 당산, 공덕, 과천
2.6 신정, 합정, 북아현, 왕십리, 광장, 내곡, 자곡, 고덕
2.7 이수, 금호, 위례,
2.8 우면, 자양, 문정, 서판교
2.9 상도
3 3.0 마곡, 문래, 신길, 분당
3.2 상암, 신도림, 청량리
3.4 수색, 가재울
3.6 길음
3.8 가양, 녹번, 봉천, 장위
3.9 중계
(2023 기준 서울권 급지 분류)
부동산 급지의 의미
부동산 급지는 상대적으로 선호도가 높은 위치(지역) 정도라고 생각하면 된다.
급지가 높다는 말은 보편적으로 사람들의 선호도가 높은 위치이다라고 말할 수 있고 쉽게 상급지라는 표현으로 부른다.
급지가 떨어진다는 말은 보편적으로 사람들의 선호도가 낮은 위치이다 라고 말할 수 있고 쉽게 하급지라는 표현으로 부른다.
급지는 절대적이지 않고 시간과 상황에 따라 상대적이라고 볼 수 있다.
과거에는 선호도가 높지 않았던 지역이 현재에는 선호도가 높아진 지역이 분명히 있다.
예를 들면, 성동구 같은 경우를 생각해볼 수 있다.
과거 공장지대로 비선호 지역이었지만 지금은 압구정동의 바로 한강 맞은 편이자 ‘마용성’의 성동구가 되어 많은 사람들의 선호 지역이 되었다.
이렇듯 부동산 급지는 한번 정해지면 절대적으로 고정되어 있는 개념이 아닌 시간과 상황에 따라 변동이 될 수 있다라고 생각하면 된다.
그리고 일반적으로 급지가 높을수록 가격이 높다라고 생각하면 된다.
사람들의 선호도가 높다는 것은 그만큼 수요가 많다는 의미이고 당연히 상대적 가격이 높지 않겠는가?
부동산 급지 파악 방법
그렇다면 당신이 지금 거주하는 곳에 급지는 어떻게 되는지 궁금할 수 있다.
사람들의 선호도가 높을 수록 상급지라고 했는데 그 선호도가 높은 곳을 어떻게 파악할 수 있을까?
위에서 부동산 급지의 개념을 설명하면서 마지막에 선호도가 높을 수록 가격이 높을 것이라고 언급했다.
이 말을 조금만 바꿔보자.
‘가격이 높은 곳은 상대적으로 선호도가 높을 가능성이 높다.’
그렇다. 가격이 높은 곳을 기준으로 해서 가격 분포를 파악할 수 있다면 당신의 거주지의 급지를 파악할 수 있을 것이다.
가격이 높은지 아닌지 파악을 하려면 비교를 해야하는데 지역별로 비교를 할 때 어떻게 해야할까?
지역별 평균 가격은 나름 타당한 비교 방식일 것 같지만 예를 들어, 종로구 같은 곳은 아파트 단지가 매우 적은데 그 모수 자체가 적기 때문에 아파트 단지 가격 하나에 의해 평균 가격이 영향을 받을 것이다.
즉, 지역별로 어느 정도 비슷한 규모의 아파트 단지가 있다면 그 평균 가격이 의미를 가질 수 있겠지만 지역별로 편차가 존재할 수 있기에 이 기준은 무언가 부족해 보인다.
정기적으로 다양한 지역에 거주하는 많은 사람들을 대상으로 선호하는 지역에 대해 조사해서 그 결과를 정리하면 되지 않을까 생각할 수 있지만 아직까지 그런 통계는 들어본 적이 없다.
그래서 하나의 기준으로 생각할 수 있는 방법이 해당 지역에서 대표성을 띄는 대장 아파트 단지의 가격을 비교하는 것이다.
조금 더 자세히 말하면 지역별로 대장 아파트 단지를 하나씩 선정하고 그 아파트 단지별 유사한 조건의 동일 평형 (예를 들면 국민 평형인 84제곱미터) 물건의 가격을 파악하여 가격순으로 정리하면 결과적으로 선호도가 높은 지역순으로 정렬이 될 것이다.
바로 이 정렬된 지역 순서가 부동산 급지 순서라고 생각하면 된다.
유사한 조건이란 재건축을 바로 앞둔 아파트 같이 투자 가치가 극대화된 상태의 아파트가 아닌 실거주가 가능한 상태의 아파트를 대상으로 한다고 생각하면 된다.
또한 고급화된 아파트 (서울 아크로포레, 한남더힐 등) 같은 경우를 제외하면 된다.
예를 들면, ‘강남구-압구정동 현대 아파트’, ‘서초구 – 래미안 원베일리’, ‘송파구 – (잠실주공 5단지)/엘스/리센츠’, ‘마포구 – 마포 프레스티지 자이/래미안 웰스트림’, ‘용산구 – 효성해링턴/이촌 한가람’, ‘성동구 – 옥수 래미안 리버젠’, ‘과천 – 푸르지오써밋’, ‘분당 – 상록우성/양지한양/시범한신’ 등 지역과 대표성을 띄는 아파트를 찾아 매칭하고 이에 대한 가격을 파악하고 그 순서대로 정렬하면 된다는 의미이다.
생각보다 어렵지 않는 방법으로 당신이 알고자 하는 급지 정보를 파악할 수 있을 것이다.
다시 한번 말하지만 부동산 급지는 상대적 개념이다.
상급지가 하급지보다 상대적으로 선호도가 높다는 의미이다.
하급지니깐 절대적으로 선호도가 낮다라는 의미가 아님을 다시 한번 강조한다.
부동산 급지와 가격 변동의 관계
부동산 급지의 의미를 이야기하면서 부동산 급지의 상대성, 변동성에 대해서 간단하게 설명을 하였다.
추가적으로 부동산의 추세에 따른 부동산 급지별 일반적인 가격 변동에 대해서 알아보자.
부동산 상승기 초반에는 상급지부터 가격 상승이 시작되고 부동산 상승기가 이어짐에 따라 중급지, 하급지로 가격 상승이 퍼져나간다.
정리하자면 부동산 상승기에는 상급지 → 중급지 → 하급지 순으로 가격 상승이 발생한다고 생각하면 된다.
반대로 부동산 하락기에는 하급지부터 가격 하락이 시작되고 부동산 하락기가 이어짐에 따라 중급지, 상급지로 가격 하락이 퍼져나간다.
부동산 하락기에는 하급지 → 중급지 → 상급지 순으로 가격 하락이 발생한다고 생각하면 된다.
물론, 지역별 공급량, 지역별 직전 가격 상승/하락폭의 크기에 따라 반드시 위에 순서대로 가격이 상승 및 하락이 발생하지 않을 수도 있다.
지역별 공급량이 많은 지역은 상급지라도 부동산 상승기에 가격 상승이 늦게 발생할 수도 있고 부동산 하락기에는 가격 하락이 빠르게 발생할 수도 있다.
직전 가격 상승이 과도하게 발생했다면 상급지라도 부동산 하락기에 가격 하락이 빠르게 발생할 수 있고 직전 가격 하락이 과도하게 발생했다면 하급지라도 부동산 상승기에 가격 상승이 빠르게 발생할 수 있다.