월세 미납으로 인해 집주인과 세입자에게 발생할 수 있는 일은 어떤 것일까?
집주인(임대인) 입장
계약 해지 조건
주택임대차보호법에 의해 2기 이상 연체가 발생하면 계약 기간 만료와 상관없이 계약을 해지하고 세입자에게 퇴거를 요청할 수 있다.
횟수와 별개로 2기에 해당하는 금액만큼 납입이 되지 않았다면 이 또한 계약 해지의 사유가 될 수 있다.
(예를 들어, 월세가 150만원인데 연체된 금액이 450만원이라면 계약 해지가 가능하다는 의미이다.)
퇴거 요청은 어떻게 할까?
계약 해지 사유에 해당하여 세입자에게 퇴거를 요청할 때는 아래의 순서대로 하는 것이 좋다.
(계약시 특약에 명시) → 계약 해지 조건에 해당할 경우 내용 증명 송부 → 퇴거 불응시 명도 소송 진행 → 승소하면 판결문을 가지고 명도 집행
계약서 특약 명시
월세 계약시 계약서 특약에 월세 미납시 대응에 대한 부분을 명확하게 작성하는 것이 좋다.
예를 들어, 월세 미납시 연체료 지급에 대한 부분과 상호 협의되지 않는 상태에서 2기 이상 연속 월세 미납시에는 계약 해지할 수 있다는 것을 표기하는 것이다.
일반적인 세입자라면 계약서에 작성한 위 문구로 심리적 압박을 받고 약속을 이행하려고 노력하거나 그렇지 않다면 특약에 명시된 조건을 따를 것이다.
그럼에도 불구하고 세입자가 반응이 없다면 다음 단계는 내용 증명을 작성하여 세입자에게 전달하는 것이다.
내용 증명 작성 및 전달
만약 월세 미납으로 계약 해지 조건이 되었다면 내용 증명은 소송의 여부와 상관없이 전달하는 것이 좋다.
내용 증명을 보내는 것 자체로 상대방에게 심리적 부담감을 줄 수 있고 혹시 소송을 진행하게 된다면 핵심적인 증거 역할을 할 수 있기 때문이다.
내용 증명은 세입자가 연체한 월세 금액, 간접 비용(관리비 등)를 보증금에서 차감하고 이 과정에서 발생하는 비용 및 책임은 전적으로 세입자에게 있다는 내용으로 작성하면 된다.
그리고 내용 증명 전달을 위해서는 세입자의 우편함에 직접 넣는 것이 아닌 이력을 남길 수 있는 공식적인 전달 방법을 사용하는 것이 좋다.
이는 소송시 세입자가 내용 증명을 받지 못했다 등의 이야기를 할 경우에 대비하여 송부 이력 증빙이 가능한 수단을 이용하는 것이다.
내용 증명을 보내면 대부분은 문제 해결을 위해 어떤 식으로든 연락을 해 올 가능성이 높다.
그럼에도 또 다시 세입자가 별 다른 반응이 없다면 어떻게 해야 할까?
명도 소송 진행, 판결문 집행
내용 증명을 토대로 명도 소송을 진행한다.
그리고 명도 소송에서 승소한 판결문을 가지고 명도 집행(강제 집행)을 하면 된다.
명도 소송 및 강제 집행 과정에서도 주의해야할 사항(점유이전금지가처분신청, 강제집행 신청 등)들이 있으니 이 부분은 소송을 담당하게되는 변호사와 꼭 상담을 하고 확인하는 것이 좋다.
명도 소송은 민사 소송이기에 보통 6개월 이상의 시간이 소요되고 강제 집행은 여기에 추가로 3개월 정도의 시간이 걸린다고 보면 된다.
앞에서 이야기한 내용 증명 전달부터 강제집행까지 대략 1년 이상의 시간이 소요가 된다고 볼 수 있는데 미납된 월세 금액이 크지 않다면 시간과 비용, 정신적 스트레스 측면에서 협의를 하고 마음 편하게 지내는 것이 좋다.
계약시점에 세입자가 될 사람을 잘 선택하여 이러한 리스크를 줄이는 것이 가장 중요하다고 볼 수 있다.
세입자(임차인) 입장
월세 미납을 했다면 세입자 입장에서는 별다른 선택을 할 수 없다.
집주인과 연락하여 사정을 설명하고 협의를 통해 양해를 구하던가 아니면 미납된 금액을 빠르게 갚던가 해야할 것 이다.
한 가지 Tip
주택임대차보호법에 의해 2기 이상 연체가 되면 계약 해지 조건이 되기 때문에 2기 이상 연체가 안되게 끔 유지하면 된다.
예를 들어, 1월에 월세를 미납하면 2월에 1~2월분 월세를 납부하고 3월에 월세를 미납하고 4월에 3~4월분 월세를 납입한다면 월세 미납이 2기를 만족하기 못하기 때문에 계약 해지 조건이 될 수가 없다.
하지만 미납 금액이 2기 이상에 도달하면 계약해지 조건이 될 수 있기 때문에 1회 월세 금액 이상 미납은 위험하다는 것을 기억하고 있어야 한다.
내용 증명을 받게 된다면 못 본채 하는 것이 아니라 빠르게 대응을 해야 한다.
혹시 집주인이 세입자로써의 당연한 권리에 대해 대응을 하지 않은 내역이 있다거나 부당한 요청을 한 내역이 있다면 이를 증빙할 수 있도록 맞 대응하는 내용 증명을 준비해야 한다.
예를 들면, 계약 기간 동안 월세 미납 없이 지냈는데 집주인이 당연히 교체해주거나 수리해줘야 하는 사항에 대해서 이행을 하지 않았다거나 세입자가 부담할 사항이 아닌 부분에 대해 부당하게 부담을 요청한 사항들이 해당한다.
내용 증명에 주택임대차보호법으로 보장된 내용 중에 세입자로써 권리를 침해하는 요소가 해당하면 그 부분을 자세하게 작성하고 전달해야 한다.
이 과정에서 법률적인 부분은 꼭 변호사를 찾아가 상담하는 것이 좋다.
사전에 대비하자
임대인과 임차인으로써 계약서에 명시한대로 서로의 약속을 잘 이행하는 것이 제일이다.
그럴 수 있는 상대방을 선택하는 것이 불미스러운 일을 예방할 수 있는 최선이기에 계약시 반드시 이상한 점이 있는지 확인하고 최대한 검증된 상대방을 찾는 것이 중요하다.