전세 보증금을 대출로 마련하고 싶은데 집주인의 동의가 필요할까?
이 질문에 대한 답변은 ‘그렇다’와 ‘아니다’ 두 가지가 모두가 될 수 있다.
전세 보증금 담보 대출의 종류에 따라 집주인 동의 필요 여부가 다르기 때문이다.
전세 보증금 담보 대출의 개념과 종류를 통해 전세 보증금 담보 대출 집주인 동의가 필요한 경우가 그렇지 않은 경우를 알아보자
전세 보증금 담보 대출이란?
전세 보증금 담보 대출이란 현재 거주하고 있는 전세 집의 보증금을 담보로 하여 금융기관으로부터 대출을 받는 것이다.
전세 보증금 담보 대출은 그 만큼 전세금을 줄이거나 다른 용도로 활용할 수 있는 유용한 방법이다.
전세 보증금 담보 대출의 장점
- 전세 보증금을 다른 투자나 비상 자금의 용도로 활용할 수 있다.
- 전세 보증금 담보 대출의 금리는 일반 대출보다 낮다.
전세 보증금은 실제 담보의 가치가 있는 자산이기 때문에 상대적으로 신용 위험이 낮다. - 전세 보증금 담보 대출의 상환 기간은 전세 계약 기간과 동일하다.
전세 계약이 만료되는 시점에 대출을 일시 상환하면 된다.
전세 보증금 담보 대출의 단점
- 전세 보증금 담보 대출에 대해 해당 전세 계약이 해지되거나 혹은 갱신이 되지 않게 되면 대출을 상환해야 한다. 상환을 위해 추가적인 대출이나 자금 마련이 필요할 수 있다.
- 전세 보증금 담보 대출을 받으면 전세 보증금의 변동에 따라 대출 한도가 달라질 수 있다. 예를 들어, 집주인이 전세 보증금을 인상하거나 감소시키면 대출 한도도 증가하거나 감소한다.
- 전세 보증금 담보 대출을 받으면 전세 보증금의 소유권이 금융기관에 이전된다. 즉, 전세 보증금을 담보로 하는 다른 대출이나 계약이 불가능하다.
전세 보증금 담보 대출 유형
저당설정형 전세 보증금 담보 대출
저당설정형 전세 보증금 담보 대출은 전세 보증금 반환청구권을 은행에 저당으로 설정하고 대출을 받는 방법이다.
대출금액이 전세 보증금의 70~80% 정도이며, 대출기간은 전세 계약기간과 동일하다.
대출을 위해 집주인이 대출 신청자의 신용도와 대출 조건을 확인한다.
그리고 은행에 전세 보증금 반환청구권을 양도하는 동의서를 작성해야 한다.
이는 세입자가 대출금을 갚지 못하면 은행이 집주인에게 전세 보증금을 청구할 수 있도록 하는 조치이다.
집주인의 동의가 없다면 은행은 대출 승인을 해주지 않는다.
저당설정형 전세 보증금 담보 대출의 장점은 대출금리가 낮고 대출한도가 높다는 점이다.
단점은 집주인의 동의가 필요하고 저당설정 비용이 발생한다는 것이다.
무설정형 전세 보증금 담보 대출
무설정형 전세 보증금 담보 대출은 전세 보증금 반환청구권을 저당으로 설정하지 않고 대출을 받는 방법이다.
대출금액이 전세 보증금의 50 ~ 60% 정도이며, 대출기간은 전세 계약기간보다 짧다.
대출을 받기 위해 집주인의 동의가 필요하지 않다.
이는 전세 보증금 반환청구권을 은행에 양도하지 않고 세입자의 신용도와 보증금 납부내역을 기준으로 대출을 해주기 때문이다.
무설정형 전세 보증금 담보 대출은 사실상 신용대출 상품이라고 보면 된다.
무설정형 전세 보증금 담보 대출의 최고 장점은 대출을 위한 집주인의 동의가 필요없고 저당설정을 위한 비용이 발생하지 않는다는 것이다.
단점은 대출금리가 높고 대출한도가 낮다으며 대출 기간이 짧고 중도 상환 수수료가 있을 수 있다.
전세 보증금 담보 대출 집주인 동의
전세 보증금 담보 대출을 받을 때 집주인의 동의가 필요한지 여부는 금융기관의 종류에 따라 다르다.
은행과 같은 제 1금융권 금융기관의 경우, 집주인의 동의가 필요하다.
이는 전세 보증금의 소유권을 금융기관에 양도하기 위해 집주인과의 계약 변경이 필요하기 때문이다.
하지만 보험사, 저축은행, 캐피탈, 카드사와 같은 제 2 금융권 이하 금융기관의 경우, 집주인의 동의가 필요하지 않은 경우가 많다..
이는 전세 보증금의 소유권을 양도하지 않고 전세 보증금 반환보증서를 담보로 하기 때문이다.
집주인 동의를 얻는 방법 Tip
집주인에게 전세 보증금 담보 대출의 목적과 조건을 설명하고 이를 통해 집주인의 이익을 보장하는 계약서를 작성한다.
예를 들어, 전세 보증금 담보 대출을 받아도 전세 계약을 준수하고 전세 보증금을 상환할 수 있는 자금을 확보하겠다는 내용을 포함한다.
집주인에게 전세 보증금 담보 대출에 대한 우려를 해소해야한다.
예를 들어, 전세 보증금 담보 대출을 받으면 전세 보증금의 변동에 영향을 받지 않고 전세 보증금의 소유권이 금융기관에 이전되어 안전하게 보관된다는 내용을 전달한다.
또한, 집주인에게 전세 보증금 담보 대출을 받는 금융기관의 신뢰도와 안정성을 보여준다.
예를 들어, 금융기관의 등급이나 평가, 후기 등을 제공하고 필요하다면, 금융기관의 담당자와의 연결을 도와준다.
전세 보증금 담보 대출에 영향을 주는 요소
제 1 금융권과 제 2 금융권의 차이
제 1금융권은 일반적으로 은행을 말하며 2금융권은 보험사, 저축은행, 캐피탈, 할부금융사, 신용카드사 등을 말한다.
제 1금융권은 취급하는 상품이 다양하고 대체로 금리가 낮은 편이며 안정적이다.
제 2금융권은 상대적으로 취급하는 상품이 적고 금리가 높으며 안정성이 낮은 편이다.
전세 계약의 종류와 기간
전세 계약에는 일반 전세와 등기 전세가 있다.
일반 전세는 전세 계약서만 작성하고 등기를 하지 않는 경우이다.
등기 전세는 전세 계약서를 작성하고 전세권을 등기하는 경우를 말한다.
일반 전세의 경우 집주인의 동의 없이 전세 보증금 담보 대출을 받을 수 있다.
이는 전세권이 등기되지 않았기 때문에 집주인이 전세 보증금의 존재를 모를 수 있기 때문이다.
등기 전세의 경우 집주인의 동의가 필요하다.
이는 전세권이 등기되었기 때문에 집주인이 전세 보증금의 존재를 알고 있고 전세 보증금의 이용에 대한 동의를 해야만 하기 때문이다.
또한, 전세 계약의 기간에 따라 집주인의 동의가 필요할 수 있다.
전세 계약이 1년 이하로 남은 경우에는 곧 도래할 전세 계약 만료 시점에 전세 보증금을 돌려받아야 하므로 집주인의 동의가 필요하다.
전세 계약이 1년 이상 남은 경우에는 아직 전세 계약이 만료까지는 기간이 남아 대출을 상환할 수 있다고 보기에 집주인의 동의가 필요하지 않을 수 있다.
전세보증보험 유무
전세보증보험은 전세 보증금을 보험회사에 맡기고 보험회사가 집주인에게 보증서를 발급하는 방식이다.
이 경우 전세 보증금은 보험회사가 관리하므로 집주인의 동의 없이 전세 보증금 담보 대출을 받을 수 있다.
하지만 전세보증보험을 가입하려면 집주인의 동의가 필요하다.
또한 전세보증보험을 가입한 후에는 전세 보증금을 줄이거나 다른 용도로 활용할 수 없다.
집주인 동의가 필요없는 전세 보증금 담보 대출 상품
저축은행, 캐피탈, 신용카드사와 같은 제 2 금융권에서 취급하는 상품에는 여러가지가 있겠지만 여기서는 저축은행에서 취급하는 전세 보증금 담보대출 상품만을 아래에 정리했다.
부림 저축은행
해당 상품 상세 설명
https://www.bulimbank.co.kr/ProdList_001.act?rnum=30
예가람 저축은행
해당 상품 상세 설명
https://www.yegaramsb.co.kr/loan/product/P000000025
IBK 저축은행
해당 상품 상세 설명
https://sbloan.ibksb.co.kr/ibk/m/loan/loan_04_03.jsp
DH 저축은행
해당 상품 상세 설명
https://www.dhsavingsbank.co.kr/115_PrfLovaInfo_003.act
그래서, 선택은?
전세 보증금 담보 대출을 선택할 때는 저당설정형과 무설정형 대출의 조건을 확인하고 자신에게 적합하다고 판단되는 상품을 고르는 것이 중요하다.
저당설정형은 집주인과의 관계가 좋고 대출금액이 크고 대출기간이 긴 경우에 적합하다.
무설정형은 집주인과의 관계가 나쁘거나 대출금액이 작고 대출기간이 짧은 경우에 적합하다.
또한, 대출금리와 대출한도뿐만 아니라 대출수수료와 중도상환수수료 등의 부대비용도 고려해야 한다.
전세 보증금 담보 대출은 임대차 계약의 안정성과 자금 조달의 편리성을 높여줄 수 있는 유용한 방법이다.
하지만 잘못 이용하면 법적 문제나 금융적 부담을 초래할 수 있으므로 신중하게 생각하고 선택해야한다.